POUR LES PROFESSIONNELS LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA RÉSIDENCE SERVICES POUR PERSONNES ÂGÉES N'EST PAS MATURE
POUR LES PROFESSIONNELS LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA RÉSIDENCE SERVICES POUR PERSONNES ÂGÉES N'EST PAS MATURE
Selon des professionnels de l'immobilier, il n'y a pas un marché pour les personnes âgées mais trois, en fonction du degré d'autonomie de la personne. François Georges, président de GPE Acapace-Les Jardins d'Arcadie, par ailleurs président du Syndicat national des résidences avec services pour les aînés, distingue ainsi trois catégories de séniors.
- Il y a d'abord les "séniors actifs qui font marcher l'économie". Ils ont entre 60 et 75 ans, ils sont en bonne santé et consomment. Ceux-là penchent pour deux types de produits immobiliers : la résidence secondaire et, pour certains, la résidence séniors qui peut être située à l'extérieur des villes (ce qui leur convient car ils possèdent une voiture et la conduisent).
- Viennent ensuite les 75-85 ans, encore autonomes ou semi autonomes, victimes d'un premier accident de la vie (maladie, veuvage), et qui commencent à avoir besoin d'assistance (ces personnes ne conduisent plus, par exemple). Ceux-là souhaitent la plupart du temps rester à domicile ; mais certains, en mal de solitude et aux revenus élevés, représentent la cible de clientèle des Jardins d'Arcadie, résidences services situées en centre-ville. "L'isolement est la première cause de dépendance", répète François Georges.
- Le troisième marché est celui de la maison de retraite médicalisée ou de l'Ehpad privé. Les clients y demeurent, en moyenne, 18 mois.
Ce marché à trois segments est très récent, si on en croit François Georges qui a lancé dans les années 90 son premier Jardin d'Arcadie dans un contexte où "il n'y avait pas d'Ehpad, les personnes âgées allaient à l'hôpital". A la faveur de la prise de conscience de la grande dépendance, les Ehpad, publics mais aussi privés et associatifs, se sont développés, si bien que pour François Georges, il y aurait aujourd'hui suffisamment d'Ehpad. Restent deux marchés à investir : les services privés de maintien à domicile et les résidences services dont le parc est estimé à 600 aujourd'hui.
Daniel Znaty, directeur de produit immobilier à l'Union financière de France, connaît bien le comportement de ses clients : "les investisseurs veulent un rendement qui soit sécurisé". Et pour être sécurisé, ils exigent un rendement des résidences services pour personnes âgées supérieur à celui du logement résidentiel d'habitation classique qui, lui, peut se prévaloir d'une augmentation à long terme de sa valeur. Or, même si Daniel Znaty observe que "le marché de la résidence senior explose depuis 4 à 5 ans", le marché n'est pas encore mature et le professionnel de l'investissement "attend".
"Nous prenons le moins de risque possible",confie-t-il, "nos choix se portent sur des bâtiments en centre-ville, avec le moins de parties communes possibles, pour pouvoir facilement transformer le bâtiment en bâtiment classique avec commerce en pas de porte et logements au-dessus si le marché venait à baisser". L'idée est, selon ses dires, d'investir dans des bâtiments "transformables en cas de retournement de marché". C'est dire s'il est prudent sur l'avenir du marché.
Valérie Liquet, paru dans Localtis info du 7 Juillet 2013